Квартирное товарищество учреждается собственниками квартир жилого дома для совместного хозяйственного обслуживания идеальных долей в строениях и земельном участке, являющихся частью предмета квартирной собственности.
Права и обязанности товарищества как управляющего установлены в статье 35 Закона о квартирной собственности и квартирном товариществе. Обычным управлением недвижимостью считаются, согласно закону, следующие действия:
1) обычный ремонт и содержание в порядке предмета долевой собственности;
2) заключение договоров для потребления услуг через квартирное товарищество;
3) заключение договора страхования от ущерба, исходящего из восстановительной стоимости предмета долевой собственности;
4) страхование ответственности квартирного товарищества;
5) создание в надлежащем размере ремонтного фонда и резервного капитала;
6) взятие займа или другого аналогичного денежного обязательства, если его размер не превышает сумму хозяйственных расходов квартирного товарищества за предыдущий хозяйственный год;
7) заказ энергоаудита и энергопаспорта.
Обязанность содержания технических и строительных систем дома в порядке охватывает как необходимые действия (расходы) по замене аварийных конструкций и систем, так и полезные расходы по их реновации (см. решение Государственного Суда № 3-2-1-116-11 от 13.02.2012 пункт 28).
Ответственность товарищества за нанесенный ущерб предусмотрена в главе 53 Обязательственно-правового закона. Товарищество обязано возместить потерпевшему вред, причиненный нарушением вытекающих из закона обязанностей квартирного товарищества. В данном случае речь может идти о причинении вреда квартирной собственности, например, залив квартиры водой из-за протекающей крыши, повреждение полов и залив квартиры из-за аварии технических систем отопления и т.п. Размер возмещения должен соответствовать разумным расходам, производимым на приобретение новой равноценной вещи. Если стоимость вещи к моменту причинения вреда значительно уменьшилась по сравнению со стоимостью новой равноценной вещи, то при назначении возмещения вреда должно быть разумно учтено уменьшение стоимости (статья 132 Обязательственно-правового закона).
В случае судебного спора обязанность доказывания размера ущерба и вины товарищества в нарушении вытекающих из закона обязанностей лежит на квартирособственнике. Товарищество может освободиться от ответственности в случае, если докажет, что вред причинен не по его вине. Если поврежденная квартира была застрахована, нужно сразу обращаться за установлением ущерба и выплатой страховки в свою страховую компанию. Страховщик сам предъявит регрессный иск к нарушителю. Срок давности по требованиям о возмещении ущерба составляет три года.
Марина СУХНЕВА,
юрист KETA ÕIGUSBÜROO OÜ,
магистр права
