Мы продолжаем наш проект “Нарва недостроенная“.
Не сосчитать, сколько раз медиа — и нарвские, и республиканские — рассказывали об объектах, портящих вид Нарвы. Но в большинстве случаев даже при такой огласке их собственники оставались за кадром, а познакомиться, по понятным причинам, с ними очень хочется — чтобы понимать, в чьих руках находятся нарвские дома «без окон, без дверей».
Чтобы узнать, что разрушило планы этих собственников и какова в этом доля участия самих собственников… Ну, и самое главное — услышать от них, каким им видится будущее их строений и от чего оно зависит. Мы предлагаем вам «заглянуть внутрь» двух таких нарвских недостроев. Их мы выбрали по принципу: самый старый и самый молодой. Это Калда, 2 и Выйду, 17. Сегодня отправимся на Выйду, 17.
Останки бывшего городского общежития маячат на улице Выйду не так и долго – с 2014 года. То есть когда глобальный экономический кризис, подпортивший планы многих собственников недвижимости, закончился. Но раздражают эти развалины нарвитян довольно сильно, поскольку располагаются возле пруда, в живописном уголке городской территории.
Возможно, еще и по этой причине собственника пустующего здания, фирму OÜ Shinok, городские власти без внимания не оставляют. А недавно известили горожан через медиа, что владельцу Выйду, 17 предписано здание снести, поскольку обещанные гостиница и ресторан в нем так и не появились.
Двойные стандарты?
В разговоре с вашим корреспондентом руководитель фирмы г-н Леннук сказал, что удручен такой постановкой вопроса и считает предъявленные к его объекту требования чрезмерными, а отношение к нему городского руководства как к предпринимателю – предвзятым.
Руководитель OÜ Shinok упрекает муниципалитет в том, что тот сам показывает не лучшие примеры развития городских объектов.
Эдуард Леннук, как собственник, не скрывает своего раздражения:
– Сколько времени не могут сдать в эксплуатацию вокзал и автовокзал… Проект по реновации улицы Кереса буксует, на ратуше никакого движения, заморожена реконструкция в Темном саду – и это при мощном административном и финансовом ресурсе… Владельцы торгового центра «Фама» обещали построить на месте бывшего детсада многоквартирный дом, а построили только детскую площадку, однако все им сошло с рук. Но при этом Леннук должен все отстроить, один, на собственные деньги.
С такими обвинениями не согласен мэр Нарвы Алексей Евграфов:
– В отношении всех застройщиков и покупателей городских недвижимостей городом принимаются пропорциональные и справедливые меры. Если договорные обязательства не выполняются своевременно, город назначает штраф, сначала – с отлагательным условием. То есть если к новому сроку обязательство исполняется, штраф не применяется, если же обязательство остается неисполненным, штраф обращается к исполнению.
В случае с OÜ Shinok, поясняет мэр Нарвы, это были штраф с отлагательным условием и продление срока внесения инвестиций. Однако член правления OÜ Shinok отказался подписать нотариальный договор, закрепляющий распоряжение, поэтому штраф будет обращен к исполнению.
Что же касается исполнения договорных обязательств AS Nordecon, построившего игровую площадку по адресу Пушкина, 27, на которое ссылается Эдуард Леннук, то, напоминает мэр, фирмой были снесено находящееся на недвижимости строение и благоустроена территория, а затем сооружен публичный объект в интересах города на сумму 36 666,67 евро, который будет обслуживаться ею за свой счет до наступления предусмотренного договором срока начала строительства квартирных домов.
То есть, как следует из ответа мэра, строительство площадки не заменяет исполнения договорного обязательства. Надеемся, и дома тоже будут построены.
«Нарвское горуправление очень инертно»
Еще одно существенное обвинение Эдуарда Леннука в адрес горуправления – слабое влияние на социальные процессы в Нарве, а также на развитие деловой среды.
Эдуард Леннук:
– Жители покидают Нарву, город пустеет, поэтому трудно найти партнеров, которые хотели бы развивать приобретаемые местными инвесторами объекты. Почему совсем другая картина, к примеру, в Тарту? Нарвская недвижимость дешевеет, под нее трудно получить кредитование, соответствующее расходам на развитие. Может быть, нарвскому самоуправлению ввести какие-то очень эффектные льготы для желающих открыть здесь предприятия?
К числу препятствий в развитии недвижимости Эдуард Леннук причисляет и нелояльность к собственнику со стороны определенных структур. В частности, Департамента архитектуры и городского планирования НГУ. Утверждает, что именно это лишило его возможности перестроить другое приобретенное им здание – на Харидусе, 14 под бар-ресторан.
Есть у нарвского предпринимателя претензии и к политике государства в отношении восточного соседа, отчего россияне не проявляют у нас ожидаемой активности.
Было время все взвесить
Нарвское горуправление сочувствовать собственнику не спешит, объясняя это тем, что покупать объекты никого не обязывает, оценивать риски и возможные удачи покупатель должен сам. Что касается недвижимости по адресу Выйду, 17, она была продана городом OÜ Shinok в порядке предварительных переговоров.
– Это означает, – поясняет Алексей Евграфов, – что претендентом был представлен бизнес-план, на основании которого он планировал возвести новый коммерческий объект. Значит, на момент заключения договора OÜ Shinok, проанализировав свои возможности, а также экономическую и демографическую ситуацию в городе, был готов к реализации проекта. С момента заключения договора ситуация в городе значительно не изменилась.
У кого-то получается…
Будет ли город продавать еще какие-то объекты, если сегодня столь велика опасность превращения их в «недострои»? Не лучше ли притормозить и понемногу заниматься этим самому муниципалитету? Кстати, именно сейчас начался, так сказать, реверсный процесс: город уже вернул себе Рюйтли, 8, намерен выкупить у владельца Космонауди, 6.
Нельзя сказать, что большинство проданных объектов превращается в «недострой». Добросовестное исполнение обязательств зависит от инвестора и серьезности его намерений, возражает нам мэр Нарвы.
– Городом регулярно выставляются на торги различные объекты недвижимости, как застроенные, так и незастроенные, – сообщает Алексей Евграфов. – К сожалению, полностью избежать риска получить «недострой» в городе невозможно: изначально, при продаже городских объектов, оценить готовность инвестора исполнить свои обязательства, сложно.
И каков же выход? Пока он в том, что, по словам мэра, город предусматривает в договорах продажи или права застройки штрафные санкции за неисполнение договорных обязательств.
Как сказал нашему изданию Эдуард Леннук, на Выйду, 17 ему приходится сносить уже второе здание, но распоряжение горуправы он выполнит: бывшее общежитие будет снесено к концу лета. Примерная стоимость сноса – 30 тыс. евро, ликвидация первого здания общежития обошлась предпринимателю в 60 тыс. евро. В целом же крест на развитии Выйду, 17 Леннук ставить не собирается: «Жду переговоров с заинтересованными лицами», – кратко сформулировал он свои планы.
В общем, есть о чем задуматься, покупая домик б/у. Особенно тем, кто хочет перепродать его по-быстрому.
Экспертное мнение
Покупатель: куплю землю, а здание – снесу
Руководитель восточного региона Domus Kinnisvara и лицензированный оценщик недвижимости Александр Богенс считает, что в Нарве продать незавершенное или развалившееся здание можно, вопрос только в его продажной стоимости.
— Большинство продавцов недвижимости в Нарве уверено, что их объект обладает ценностью, хочет оправдать свои затраты на него и еще заработать. Но проблема в том, что этой ценности здания не усматривают покупатели. Как правило, они хотят приобрести земельный участок для собственного строительства, а здание планируют снести.
С их стороны вопрос обычно ставится так: нам нужна земля, а имеющееся строение – это скорее, дополнительные расходы на снос, а не добавочная стоимость. Поэтому «замороженных» зданий под жилье, под бизнес-площади сферы услуг и пр. в Нарве практически не продается.
— Но есть же, наверное, желающие достроить объект, сэкономив на фундаменте и «коробке»…
— Да, некоторые девелоперы действительно в этом заинтересованы. Поэтому мы с помощью нашей центральной конторы 2-3 раза в год приглашаем таллиннских инвесторов, знакомим их с выставленными на продажу нарвскими объектами. Но это не центр Таллинна, где любой недострой быстро превратится в функционирующее здание и быстро окупится. К тому же из наших развалин уже ничего «не выжмешь» – долгое время находясь без окон и дверей, а порой и без крыши, такие здания разрушаются и портятся. Хороший пример реновации старого здания в Нарве – это комплекс бывшего мебельного комбината на Тиймана 1, ведь там здание было под крышей и отапливалось.
— Все же на территории Нарвы не так много свободных участков земли, то есть работает принцип: или давай мне мою цену, или останешься ни с чем…
— В этом процессе многое зависит и от спроса тоже. В Нарве имеется выраженный интерес инвесторов к производственным площадям, отсюда и успех промышленных парков. Других объектов, повторюсь, продается очень мало.
— А почему так слабо «монетизируется» наше приграничное положение? Разве не хотели бы что-то прикупить у нас россияне ?
Россиянам выгодно развивать здесь промышленное производство, приграничный район – это нейтральная таможенная зона. Но вкладывать средства в недвижимость торгово- бытового назначения для них выгоднее в России, это гораздо более высокий уровень рентабельности, хотя и риски, надо заметить, там тоже выше.
Незавершенные строения г. Нарва
Татьяна Завьялова
Больше материалов проекта “Нарва недостроенная“
#narvanedostroennaja #narvarazvaljuhi #narvarenovazija #narvainvestori
