Ремонтный фонд и платежи по кредиту товарищества – кто должен оплачивать: арендатор или арендодатель?

При аренде жилья квартиро­съемщик должен оплачивать, помимо согласованной ежемесячной арендной платы, другие потребляемые услуги, такие как электричество, вода, газ и уборка мусора. Однако часто от арендатора также требуют оплаты платежей по кредиту товарищества.

Что об этом думает юрист, и какова судебная практика?

Юрист Eesti Õigusbüroo Мерике Роосилехт разъясняет:

– Договор аренды – это договор пользования, принципы которого регулирует 15 глава Обязательственно-правового закона (далее ОПЗ). Согласно статье 271 ОПЗ арендатор обязуется оплачивать арендодателю арендную плату и согласно части 1 статьи 292 помимо внесения арендной платы арендатор должен нести иные связанные с арендованной вещью расходы (побочные расходы) только при наличии соответствующего соглашения. Побочные расходы составляет плата за услуги и действия арендодателя или третьего лица, связанные с пользованием вещью. Таким образом, арендатор не должен оплачивать непредвиденные расходы, если это не согласовано с арендодателем.

•  «Необоснованно требовать от арендатора платы взносов в ремонтный фонд и выплаты целевых кредитных».

Чтобы избежать дальнейших споров между арендодателем и арендатором, желательно указать в договоре аренды конкретные расходы, которые арендатор обязуется оплатить в связи с пользованием вещью. Как правило, это плата за воду, электричество, отопление, газ (в соответствии с датчиками) и плата за обслуживание, которые арендатор обязуется уплатить третьей стороне.

Выплаты взносов в ремонтный фонд и целевых кредитных, безусловно, не связаны напрямую с использованием съемной квартиры, и эти расходы несет не арендатор, а арендодатель. В соответствии со вступившим в силу 01.01.2018 Законом о квартирной собственности и квартирных товариществах (пункт 5 и 6 части 2 статьи 35), владелец квартиры обязан создать ремонтный фонд соответствующего размера и оплатить кредитные платежи за ремонт части совместной собственности на квартиру.

•  «Арендатор может потребовать возврата оплаченных взносов в ремонтный фонд и выплат по кредиту».

Даже если арендатор заплатил за них или договорился с арендодателем, он имеет право потребовать возврата платежей с арендодателя в соответствии с положениями о необоснованном обогащении исходя из понятий ничтожности соглашения в значении статьи 273 ОПЗ и положений о несправедливом обогащении в значении части 1 статьи 1028 ОПЗ. Срок давности по требованию, вытекающему из сделки, составляет три года.

Также арендатор может потребовать пени от предоставленной суммы требования на основании статьи 113 ОПЗ и в размере, указанной в статье 84 ОПЗ, что на данный момент составляет 0,02% в день.

•  «У владельца квартиры нет права требовать плату за посредничество».

Очень часто мы встречаемся с ситуациями, когда квартира сдается в аренду непосредственно от владельца, без привлечения маклера по недвижимости, однако владелец недвижимости все равно требует плату за посредничество.

При заключении договора аренды можно требовать плату за посредничество в размере стоимости аренды за 1 месяц только в случае, когда арендуемая площадь была найдена при посредничестве маклера. Это плата маклеру, не владельцу.


У владельца есть право требовать залог в размере до 3-месячной стоимости аренды. Требовать иные оплаты владелец квартиры не имеет право.