Закрытые магазины и офисы на первых этажах жилых домов перестали быть редким явлением для Нарвы. Если пройти по улице Пушкина или по Таллиннскому шоссе, можно увидеть разрисованные витрины, грязные окна и даже разбитые стекла, а за ними – пустота. «НГ» попыталась разобраться в причинах этого явления.
Одним из поводов для написания этого материала стал пост на ФБ нарвской предпринимательницы Янины Куксовой о рынке коммерческой недвижимости в городе. По ее словам, такие помещения в Нарве сейчас продаются по ценам, которые в других городах Эстонии выглядят как ошибка или шутка. Так, на продажу выставлены офисы, магазины и сервисные помещения по 30–40 тысяч евро в центре города и по 20–25 тысяч евро за площади свыше 200 м², в то время как квартиры в тех же домах стоят дороже.
«В нормальной экономике так не бывает, коммерческая недвижимость не стоит меньше жилья, так как предполагается, что она должна приносить доход. В Нарве она ничего не приносит, и именно поэтому ее продают дешево, а не потому, что она «недооценена». Она просто никому не нужна. Но дешевая коммерческая недвижимость – это не возможность, а признак того, что город перестал быть экономическим организмом», – написала Янина Куксова на своей странице в Facebook.
Предпринимательница сравнивает эту ситуацию с Кохтла-Ярве, где началось схожее падение активности малого бизнеса и снижение цен на коммерческие площади. По ее мнению, сегодня Нарва встает на ту же дорогу. Журналисту «Нарвской газеты» она рассказала, что видит несколько причин такой ситуации. Одна из них – низкая платежеспособность населения и слабый спрос. В Ида-Вирумаа уровень безработицы выше, чем в других регионах, при этом жители Нарвы зарабатывают существенно меньше среднеэстонского уровня. К этому добавляется и дорогое отопление, поэтому значительная часть нарвитян озабочена, как свести концы с концами.
Влияет сокращение населения и отток молодежи, из-за чего уменьшается число потребителей и предпринимателей, а также изменения в покупательском поведении, ведь сегодня многие предпочитают заказывать товары на интернет-платформах, где значительно дешевле, чем в магазинах.
«Но ситуация касается не только торговли. Многие салоны красоты и сервисные помещения тоже выставлены на продажу, потому что нынешние реалии заставляют людей экономить не только на товарах, но и на услугах. Красота перестает быть приоритетом, когда на кону базовые расходы на жилье и еду. Люди не посещают салоны с прежней регулярностью, это отражается на доходах предпринимателей и их способности содержать помещения», – сказала «НГ» Янина Куксова.
Недвижимость для выживания бизнеса
Чтобы понять, каков спрос на коммерческие площади в городе, журналист «НГ» обратилась в нарвское бюро недвижимости «Laguna», где подтвердили, что цены на коммерческую недвижимость действительно постепенно снижаются, а продавцы все чаще идут на уступки, чтобы быстрее продать ее.
«На продаже в Нарве находится около 50 объектов. Рынок постоянно обновляется, но часть помещений продается давно, что говорит о низком спросе. Покупателей и арендаторов в основном интересуют небольшие помещения до 100 м². Большие объекты востребованы меньше. Основная причина – высокие расходы на их содержание. Арендные ставки на небольшие помещения, как правило, не превышают 400 евро в месяц. Почти всегда возможен торг. Отдельно стоящие здания пользуются низким спросом, так как требуют дополнительных вложений. В целом в городе коммерческая недвижимость больше служит для выживания бизнеса, а не для его развития», – ответила «Нарвской газете» директор бюро «Laguna» Ирена Рожинова.
По ее мнению, на рынок дополнительно влияет политическая неопределенность, общая экономическая нестабильность и высокие эксплуатационные платежи, в том числе счета квартирных товариществ, отопление и обслуживание инженерных систем. Эти расходы напрямую снижают инвестиционную привлекательность объектов и оказывают негативное влияние на цену продажи и аренды.
А в совокупности все факторы сдерживают приток новых инвесторов и откладывают решения о покупке. Кроме того, многие помещения в Нарве принадлежат собственникам более 20 лет, владельцы устают от ведения бизнеса и все чаще принимают решение о продаже объектов.
«Я готов сдавать помещение почти бесплатно, лишь бы платили за коммунальные услуги и здание продолжало жить, но даже на таких условиях желающих найти очень трудно.
Как рассказал журналисту собственник пустующего коммерческого помещения на первом этаже дома по улице Пушкина, 5 Александр, сдать недвижимость в этом месте крайне непросто. Причину этого отчасти он видит в том, что некоторое время назад город изменил потоки транспортных средств в начале улицы Пушкина. Раньше по обеим сторонам от пешеходной аллеи было движение машин, а также можно было парковаться. Но город сделал двустороннее движение с одной стороны аллеи, а с другой – бесплатную парковку. Сейчас она забита машинами, которые стоят там месяцами. А около магазинов не осталось парковочных мест.
«В итоге на Пушкина, 5 теперь три мертвых объекта коммерческой недвижимости с разбитыми окнами и неприличными надписями, а напротив – мертвый «Gigant» и свалка машин. Недавно открылся магазин красок компании «Flügger», но из-за очень маленьких объемов продаж он переехал в Таллинн. В данном месте сдать помещение практически невозможно, хотя я готов сдавать почти бесплатно, лишь бы оплачивали коммунальные услуги и здание продолжало жить. Но проходимость там небольшая, это тихая улочка провинциального города, население которого уменьшается», – сказал «НГ» Александр.
Проигравшие в борьбе за покупателя
Еще одна причина невостребованности коммерческих площадей в жилых домах, по мнению руководителя агентства недвижимости «Trianon Kinnisvara» Сергея Горлача, связана с их переизбытком и ростом популярности торговых центров.
«После распада Советского Союза в Нарве, как и в других городах Эстонии, стала ощущаться большая нехватка торговых площадей, и люди искали любые возможности, чтобы их создать. Когда я был маленьким, помню, как по субботам все шли на городской рынок, и такое чувство, что по этому пути и создавались торговые площади. Магазины открывали на первых этажах домов основных пешеходных улиц. Так в Нарве появилось очень большое количество подобной коммерческой недвижимости», – объяснил журналисту «НГ» Сергей Горлач.
Но позже тенденция в развитых странах сместилась в сторону торговых центров, они стали новыми точками притяжения людей, потому что объединяли под своей крышей не только магазины, но и рестораны, фудкорты, кинотеатры и другие услуги. На развитие торговых центров в Нарве повлиял и тот факт, что после Второй мировой войны город практически строился с нуля, и в отличие от других европейских городов с узкими улочками и плотной застройкой в центре, в Нарве были широкие улицы и достаточно места для строительства больших объектов коммерческой недвижимости.
Торговые центры расположились для нарвитян в шаговой доступности, поэтому в борьбе за покупателя маленькие магазины в жилых домах им проиграли. Для большего потока покупателей некоторые магазины сами стали переезжать ближе к торговым центрам, где более высокая проходимость.
«Яркий пример – магазин канцтоваров «Büroomaailm», который находился в собственном помещении на улице Пушкина, 22. Предприниматели поняли, что начинают проигрывать из-за локации, были вынуждены выставить на продажу свое помещение и переехать на арендованную площадь ближе к торговому центру «Fama». По расстоянию это примерно 200 метров, но я думаю, что торговля у них пошла гораздо лучше, потому что покупателям стало удобнее», – сказал «Нарвской газете» Сергей Горлач.
Без туристов нет торговли
Также руководитель агентства «Trianon Kinnisvara» добавил, что большое влияние на угасание рынка коммерческой недвижимости оказало закрытие границы для туристов из России. Раньше они посещали город и делали покупки не только в торговых центрах, но и в небольших магазинах, которые находились в пешей доступности от погранпункта. А при отсутствии зарубежных покупателей большое количество торговых площадей в Нарве стало невостребованным.
С тем, что положение торговли усугубляет отсутствие российских туристов, согласен и генеральный директор торговых центров «Astri» и «Fama» Тармо Клейманн.
«Общая ситуация в розничной торговле по всей Эстонии сейчас сложная, а в Нарве она усугубляется практически закрытой границей. Частично российских туристов заменяют гости из Финляндии и Латвии, а также внутренние туристы, но это не полностью компенсирует прежнюю покупательскую способность. В то же время в торговых центрах «Astri» и «Fama» наблюдаются и позитивные изменения. В прошлом году в «Astri» появились новые арендаторы «Deichmann» и «Hesekebab», а вскоре откроется спортивный клуб «GYM!», что сократит долю торговых площадей и расширит роль центра как общественного спортивно-досугового комплекса. А в «Fama» пришли «Handymann» и «Sinsay», – сказал «НГ» Тармо Клейманн.
Он отметил, что в настоящее время в обоих центрах есть свободные площади, для которых активно ищут новых арендаторов. Помимо традиционной торговли ТЦ открыты для различных услуг и других бизнес-концепций, поскольку сегодня торговые центры объединяют далеко не только магазины.
Большинство экспертов сходятся во мнении, что перспективы развития коммерческой недвижимости в Нарве не станут радужными в ближайшее время из-за невысокого уровня жизни местного населения и внешнеполитических факторов. Янина Куксова считает, что если тенденция сохранится, Нарва рискует повторить путь Кохтла-Ярве и остаться с дешевой недвижимостью, но без жизни внутри нее.
Возможные варианты выхода из кризиса предпринимательница видит в создании дополнительных рабочих мест, развитии туристического сектора и поддержке малого бизнеса. Кроме того, можно задуматься об упрощении процедуры смены назначения помещений, тогда часть ненужных коммерческих площадей может быть переведена в жилой фонд. Но без роста доходов населения, новых рабочих мест и уверенности в будущем цены на недвижимость не станут устойчивыми.
