«Нормальный председатель квартирного товарищества никогда не пойдет на взятие кредита на реконструкцию своего дома – это прямой путь к банкротству», – считает председатель квартирного товарищества нарвской многоэтажки, где более 60 квартир.
По ее подсчетам, в случае полной реновации дому потребовался бы кредит как минимум миллионов в шесть, который в пересчете на каждую квартиру вылился бы в сумму, сравнимую со стоимостью самого жилья. В то же время председатель, пожелавшая остаться анонимной, «чтобы не нажить врагов» из-за резких высказываний, понимает, что плюсов у полной реновации много.
Это и хороший микроклимат, когда и летом не жарко, и зимой не холодно. И крайне важное в нынешних условиях постоянного роста цен на тепло энергосбережение. Но самое главное – это значительное, практически вдвое, продление срока эксплуатации здания, которое для наших домов, в основном построенных в 1980-х и раньше, чей срок службы без капремонта составляет примерно 50 лет, особенно актуально. «И все же для Нарвы это нереальный проект по многим причинам», – считает председатель.
Кредит «от беды, а не с жиру»
Было бы неправильным сказать, что интереса к реконструкции жилья нет вообще. По информации KredEx, в 2014-2020 годах из поступивших из Ида-Вирумаа 16 заявок на поддержку реконструкции жилья 12 было из Нарвы, но все ходатайства были о частичной реконструкции. Представитель KredEx в Ида-Вирумаа Яна Тооме сказала «НГ», что, начиная с нынешней весны, фонд вел в Нарве большую работу, которая повысила интерес председателей и управляющих КТ к реновации жилья.
В Нарве теперь работает представительство KredEx, в июне состоялась поездка для председателей КТ в Тарту, где их знакомили с опытом жителей многоквартирных домов, которые осуществили полную реновацию и очень довольны результатом. В этой поездке приняли участие 80 нарвских председателей. На сегодняшний день за первичной консультацией к KredEx обратились восемь нарвских KT. “Пока активность не очень высокая, но это может быть связано с тем, что точные условия очередного тура подачи ходатайств пока неизвестны», – сказала «НГ» Яна Тооме. Предположительно, очередной тур откроется в ноябре, а условия станут известны в сентябре.
«НГ» поговорила с председателями КТ, обратившимися за бесплатной первичной консультацией KredEx. Все они попросили об анонимности. «Не говори «гоп», пока не перепрыгнешь. Если с нашим ходатайством все будет в порядке и его поддержат, тогда с удовольствием все расскажем и покажем вам. А пока боимся сглазить, ведь эта поддержка нам очень нужна», – рассказала «НГ» Марина, председатель типовой нарвской пятиэтажки.
Два с половиной года у нас с председателем ушло на то, чтобы аргументированно объяснить жителям до-ма, что это необходимо и мы на этом начнем экономить.
«В 2017 году, когда встал вопрос о необходимости замены крыши, жители категорически отказались от взятия кредита, и сказали: «накопим». Мы эту сумму, 70 тысяч евро, за пять лет действительно накопили. Только теперь крыша стоит 200 тысяч. На собрании я сказала, что мы так будем до бесконечности копить. И люди согласились и поддержали», – рассказывает Марина.
Экскурсия по тартуской хрущевке, полностью реконструированной при поддержке KredEx, на председателя произвела впечатление. «Был дом хуже, чем наш, стал – отличный. Но при нынешнем скачке цен такой ремонт, конечно, для нас нереальный», – рассказывает она. Что касается реновации крыши, без которой дому уже никак не обойтись, то Марина сделала расчеты и развесила их по подъездам: с учетом поддержки KredEx, если она будет получена, дом сможет погашать проценты по кредиту банку, и хотя бы эти суммы не лягут на плечи жителей. Другие председатели рассказали примерно то же: если необходимость отремонтировать и утеплить крышу или фасад есть, а без кредита дому не обойтись, то они готовы обратиться к фонду за помощью. «От беды, а не с жиру», как сказал «НГ» один из председателей.
Чего опасаются квартирные товарищества
Технического консультанта KredEx в Нарве Илью Федорова «НГ» попросила прокомментировать те опасения, которые высказывают председатели нарвских КТ.
«Услуги технического консультанта – очень дорогие, порядка 10 тысяч евро. Они не компенсируются KredEx. Или компенсируются по очень сложной схеме», – считает одна из председателей. Действительно, при полной реновации дома услуга технического консультанта в зависимости от объема работ может обойтись от 3-х до 10 тысяч евро, подтверждает Илья Федоров. В случае очень большого дома, такого, как «китайская стена» на Таллинском шоссе, технические консультации могут обойтись и в 20 тысяч евро. Но фонд компенсирует 50% от этой суммы. При частичных реконструкциях консультации обходятся в 5-6 тысяч евро, то есть доля товарищества – около 3 тысяч евро. «Для получения компенсации должна быть сделана попытка собрать три предложения от технических консультантов, то есть нужно послать три запроса. Но если поступило одно предложение и два отказа – такой вариант тоже подойдет», – поясняет Илья Федоров.
Илья Федоров
По словам технического консультанта KredEx, чтобы обеспечить качество ремонта, нужно заключить с подрядчиком грамотный договор и обеспечить хороший надзор собственника.
«Цена квадратного метра при полной реновации сейчас составляет около 500 евро, а может быть, и больше, с учетом роста цен на стройматериалы. Это – непомерная сумма», – рассказал «НГ» еще один председатель.
«Большинство КТ хотят утеплить только фасады или кровлю с чердаком, что создает частичный комфорт и возможность экономить тепло. Если же речь идет о полной реконструкции, то есть если меняем абсолютно все, как это делалось в Тарту или Таллинне, то нужно ориентироваться на 750 евро за квадратный метр в среднем», – говорит Илья Федоров.
Однако, подчеркивает он, с учетом 50% компенсации, кредитная нагрузка будет в два раза ниже, и люди будут жить, по сути, в новом доме. Например, в том тартуском доме, куда нарвских председателей КТ возили на экскурсию, одно евро с квадратного метра, которое приходится на взятый на 30 лет кредит, погашается за счет экономии за отопление. Плюс солнечные панели дают некоторую экономию. «Нет, они не стали жить дешевле, но они жили раньше в старом разбитом доме, а теперьу них совершенно другой уровень комфорта», – рассказывает Илья Федоров.
«Предположим, какой-то дом в Нарве отважился на полную реновацию, получил одобрение от KredEx, взял огромный кредит. Что дальше? По правилам KredEx у фирмы-подрядчика должен быть большой оборот, это должна быть крупная фирма, которая сама в Нарву не приедет работать никогда. В итоге будут работать на строительстве какие-нибудь местные дешевые алкоголики, горе-строители, и такая реконструкция растянется по времени, а результат может оказаться таким, что KredEx вообще откажется его компенсировать. Для дома это – прямой путь к банкротству».
Технический консультант:
«Во-первых, для полной реновации нужно провести конкурс госпоставки и в нем прописать все требования KredEx к фирме-подрядчику: и к обороту, и к лицензии, и к уплате налогов. На такой объем, уверен, фирмы найдутся, возможно, и не из Нарвы. Но практика показывает, что фирмы приезжают сюда работать, есть даже фирмы, которые специализируются только на реновации жилья по проектам, поддержанным KredEx.
Чтобы было качество, нужно заключать хороший договор, а главное – хороший надзор собственника должен быть, нужно нанимать грамотного специалиста, лучше нескольких, которые проверят работы по отоплению, вентиляции и так далее. Такие же требования и к фирме-подрядчику – у нее должны быть специалисты по всем направлениям. Надо рассчитывать, что надзор собственника КТ обойдется в 500-1000 евро в месяц в зависимости от объема работ. Но зато можно не бояться, что реконструкцию проведут «дешевые алкоголики».
Хороший пример частичной реконструкции
Жилой дом по адресу Вестервалли, 24, отважившийся на частичную реновацию при поддержке KredEx, небольшой – в нем всего семь квартирособственников. Поэтому, предполагаю я, и согласие на взятие кредита и проведение основательных работ, между квартирособственниками было достигнуто легко? «Два с половиной года у нас с председателем ушло на то, чтобы аргументированно объяснить жителям дома, что это необходимо и мы на этом начнем экономить», – отвечает Геннадий Изместьев, член правления КТ.
Это сейчас все довольны – проведено утепление фасадов и крыши, отремонтировали цоколь и сделали новую отмостку, установили новые двери. А в свое время Геннадий, сам дипломированный специалист в сфере строительства, составил и передал каждому квартирособственнику подробные расчеты и график расходов и доходов, которые возникнут после реконструкции дома.
Раньше в доме отопительный сезон начинался в конце сентября и заканчивался в начале апреля при том, что особого тепла, особенно в угловых квартирах на первом этаже, не было.
«В этом году мы сможем включить отопление при температуре +1-+3 градуса тепла на улице – думаю, это будет в ноябре. И закончим тоже раньше», – рассказывает Геннадий. По его словам, теперь, в утепленном доме не придется включать отопление на полную мощность. С учетом того, что тепло, очевидно, еще больше подорожает, экономия получится порядка 50%, и кредит полностью будет покрыт за счет разницы в счетах за тепло. «Важно, что внутренний климат в доме существенно изменился к лучшему», – подчеркивает он.
Строителя искали в ходе конкурса госпоставки, как и положено, фирма нашлась довольно быстро – нарвская, которая и раньше занималась подобными проектами. По словам Геннадия, если бы дом занимался частичными ремонтами на накопленные в ремонтном фонде деньги, такого эффекта улучшения внутреннего микроклимата добиться не удалось бы. «Один из соседних с нами домов тоже провел утепление фасадов – своими силами. И, хотя средств тоже потрачено немало, результаты сильно отличаются. Немного сэкономили на толщине слоя утепления, не позаботились о системе вентиляции стен – в итоге в доме зачастую душно и при этом не так тепло, как у нас», – рассказывает Геннадий.
При реновации дома, считает он, уместно вспомнить старую пословицу: скупой платит дважды.
