Предприниматели хотят развивать бизнес в Нарве, представители города требуют от них гарантий инвестиций и рабочих мест.
ФОТО: Спрос в Нарве на промышленные помещения, по мнению руководства OÜ Rossan MPI, есть, поэтому бизнесмены планируют построить на занимаемой территории ещё одно здание. Софья Боборенко
В июле 2018 года фирма OÜ Rossan MPI, основанная на эстонском капитале в 1997 году, занимающаяся профессиональной, научной и технической деятельностью, представила ходатайство о покупке недвижимости по адресу ул. Пушкина, 59. Там располагается промышленное здание, ранее принадлежавшее фирме OÜ Halaver-Toru. Предприниматели хотят приобрести здание в собственность, так как в настоящий момент в отношении этого участка действует право застройки, установленное сроком на 50 лет.
Как пояснил член правления фирмы OÜ Rossan MPI Александр Тянтов, фирма имеет желание найти инвесторов на строительство ещё одного здания на участке (согласно имеющейся детальной планировке) и сдавать его в аренду другим предпринимателям. Тем самым будут созданы условия для предпринимательской деятельности, которая будет способствовать развитию экономики города.
Казалось бы, такое предложение должно быть встречено представителями города весьма положительно, однако члены комиссии по городскому хозяйству при Нарвском горсобрании с одобрением этой сделки не торопятся, а отправляют бизнесменов на второй круг обсуждения. Почему?
Ипотека или аренда?
На обсуждении члены комиссии заспорили, есть ли вобще смысл для предпринимателей выкупать землю и строения в собственность. Александр Брокк отметил, что в технопарке «Интек Накро», которым он руководит, арендуют помещения многие предприниматели из других европейских стран, которые очень мобильны, предпочитают иметь возможность легко «сняться с места» и перевести в случае необходимости свои производства в другие места с более подходящими для них условиями.
Алексей Сюткин, бывший член правления OÜ Halaver-Toru и представитель OÜ Rossan
MPI, не согласился с этим мнением. По его словам, у нынешнего застройщика участка есть хорошие связи с российскими инвесторами, но они готовы вкладывать деньги исключительно в те объекты, которые находятся в частной собственности.
Возможно, дело тут в российском менталитете, а, может быть, и в простом расчете. Ведь согласно праву застройки через 35 лет город Нарва сможет потребовать назад данный участок земли, правда, предприниматель имеет возможность вывезти все своё производство (включая строения) с этого участка или потребовать справедливую цену за то, что остается на территории. При таком варианте у предпринимателя в перспективе – серьезный переезд или судебное разбирательство.
Ситуация схожа с известным спором о том, что выгоднее для человека: взять ипотеку и платить банку проценты 25 лет или арендовать чужую квартиру, имея возможность всегда её сменить, но платить сверху коммунальные расходы, которые примерно равны банковским процентам?
Отказ городских властей от продажи данного участка при желании можно расценить и как препятствование нормальному ведению бизнеса, заметили предприниматели.
Такие разные оценки
Не меньше вопросов вызвала стоимость предполагаемой покупки. Так как земельный участок находится в собственности города Нарвы, то предприниматель должен выкупить его по средней продажной (рыночной) цене. Фирма-застройщик обратилась к риелторской фирме Pindi Kinnisvara, согласно экспертной оценке которой рыночная цена имущества прежнего застройщика OÜ Halaver-Toru в 2018 году составляла 47 000 евро. Департамент городского хозяйства Нарвской горуправы со своей стороны также заказал экспертную оценку.
В соответствии с оценкой другой риелторской компании, Domus Kinnisvara, рыночная цена имущества Halaver-Toru в том же 2018 году составляла более, чем в два раза большую сумму – 123 700 евро. В связи с таким большим расхождением в оценке стоимости в декабре 2019 года OÜ Rossan MPI предложил Департаменту городского хозяйства выкупить недвижимость по средней цене на основании двух экспертных оценок, взяв среднеарифметическое значение:123 700 + 47 000) : 2 = 85 350 евро.
Застройщик обосновывает свое ходатайство тем, что данный метод используют в судебной практике при заключении компромиссов. К тому же предложенная сумма превышает сумму, которую город получит за право застройки за все время действия права застройки, и в интересах города получить средства одним платежом, а не в течение 35 лет. Годовая плата за право застройки составляет сейчас 2351,96 евро.
Предполагается, что с 2020 до 2055 гг. (за 35 лет) город Нарва получит согласно договору минимально 82 318,6 евро. Таким образом, предложенная OÜ Rossan MPI цена равняется полученному городом доходу от права застройки.
Не удивительно, что такой большой разброс экспертных оценок не мог не вызвать сомнения и бурное обсуждение на заседании комиссии. Однако член этой комиссии А. Брокк подтвердил, что сам на практике сталкивался с большими разрывами в оценках риеэлторов по одному и тому же объекту, а депутат Сергей Горлач, работающий в сфере недвижимости, рассказал, что оценщики могут оценивать участки по разным методикам.
Член комиссии Владимир Джежело предложил заказать третью оценку у оценщика более высокого уровня, чем те, которые представлены в нарвских риэлторских компаниях, директор Департамента городского хозяйства Елена Скулачева согласилась с этим предложением.
Обжегшись на молоке…
Почему же члены комиссии по городскому хозяйству не торопятся дать согласие на продажу городского участка, если это обещает экономические выгоды?
В комиссии отмечают, что городские власти в свое время продавали или отдавали под застройку (как в указанном случае) довольно много городских земельных участков в надежде, что предприниматели инвестируют в них, откроют полезные городу объекты, привлекут туристов. Договор продажи заключался с обязательным условием: бизнесмены, приобретая городскую землю по льготным условиям, должны были внести в его развитие указанную в каждом договоре сумму инвестиций. Так, на сегодня в Нарве есть 19 таких объектов. К сожалению, большинство из них стало уже притчей во языцех – это и «гробовая», и территория рынка «Энергия», и здание по ул. Рюютли, 8, где планировалось строительство общежития, и прочие нарвские «достопримечательности».
Только двое из 19 фирм выполнили свои обязательства в полном объеме – в их числе и правление OÜ Halaver-Toru, которое, как подчеркнул А.Сюткин, помимо этого инвестировало с момента заключения договора почти миллион крон (всего 90 тысяч евро) в развитие недвижимости по адресу Пушкина, 59.
Хотелось бы гарантий…
А. Тянтов заметил, что дальнейшее развитие участков Пушкина, 59 потребует от него как от предпринимателя, дополнительных вложений. Например, над участком проходят высоковольтные кабели, которые препятствуют нормальной хозяйственной деятельности. Их перенос обойдется в сумму не менее 100 тысяч евро, которые предпринимателю придется достать из своего кармана. Однако, подчеркнул бизнесмен, он не требует от города поддержки в этом проекте, а, наоборот, планирует инвестировать в недвижимость, тем самым способствуя развитию сферы предпринимательства города.
В итоге члены комиссии не поддержали предложение о продаже городской земли в представленном виде и предложили фирме OÜ Rossan MPI представить новое ходатайство с перечислением всех тех обстоятельств, которые были озвучены на обсуждении, а также детально прописать суммы планируемых инвестиций и конкретное количество новых рабочих мест, которые может принести развитие проекта.
Софья Боборенко
