Во многих квартирных товариществах Нарвы проходят или уже прошли ежегодные отчетно-выборные общие собрания собственников. Наши читатели задают вопросы относительно тех или иных моментов, имеющих место в жизни квартирных товариществ. «НГ» попросила ответить на них юриста и председателя правления Нарвского объединения квартирных товариществ Александра Гамазина, являющегося общепризнанным экспертом в этой области права.
Нарвское объединение квартирных товариществ, которым Александр Гамазин руководит с 2004 года, разработало новый типовой устав, который начал обсуждаться и приниматься в товариществах, обслуживаемых объединением.
– Председатель провела опрос по одному из хозяйственных вопросов товарищества среди лишь части жильцов. Об этом опросе, для которого ею были собраны подписи этой части жильцов, она сообщила на собрании в пункте «информация», объявив, что решение по нему уже принято, т.к. собрано достаточное число подписей. Также председатель пояснила, что согласно новому Закону о Квартирных товариществах, можно голосовать в письменном виде. Как такое возможно? Ведь в повестке дня означенный вопрос не стоял и мнение всех собственников по нему не выяснено. И должен ли был текст быть продублированным на всех страницах документа, а не только в титульной части (некоторые жильцы расписывались на пустом листе, толком не понимая, под чем расписываются). На общем собрании председатель просто поставила людей перед фактом, что вопрос решен, так как есть необходимое количество подписей. Законно ли это?
– Действительно, § 21 нового Закона о квартирной собственности и КТ (ЗоКС и КТ) предусматривает, что решение членов КТ может приниматься без созыва общего собрания. Но, разумеется, это не означает, что все квартирособственники обязательно могут (или должны) дать свое суждение по предложенному правлением вопросу. Прежде всего, должно быть выполнено обязательное требование части 2-й названного § 21 о том, что правление высылает проект предлагаемого решения ВСЕМ членам товарищества. Каким образом считается, что все собственники квартир получили (или должны были получить) рассматриваемое извещение, закон прямо не говорит, и, на мой взгляд, это следует описать в уставе КТ.
Далее, правление же устанавливает в своем рассылаемом проекте срок, в течение которого член товарищества должен представить свою точку зрения, и, если в указанный срок он не сообщит, поддерживает ли предлагаемое решение или против него, то считается, что данный квартирособственник проголосовал ПРОТИВ решения.
Что касается подсчета голосов при таком способе принятия решений, то предложенный правлением проект считается принятым, если за него отдано более половины голосов членов КТ (уставом, кстати, может быть предусмотрено требование так называемого «особого большинства», т.е. того количества квартир, которому принадлежит более половины долей в общей собственности данной недвижимости).
Таким образом, можно сказать, что при изложенном выше способе принятия решений повторно (параллельно) ставить данный вопрос в повестку дня общего собрания нет смысла.
Проблема, скорее всего, в другом – выполнило ли правление все законодательные условия принятия письменного решения. Но об этом в данном случае нельзя судить, не зная достоверно конкретных обстоятельств.
– Сохранились ли в силе с принятием нового закона о КТ (2018 г.) действия уставов или ими уже нельзя руководствоваться?
– Если нормы прежнего устава не противоречат требованиям и правилам нового закона (упомянутого выше ЗоКС и КТ), то их можно применять. Но даже 3-месячная практика уже показала, что старые уставы не годятся для пользования; уж слишком много новшеств вступило в силу с 1 января этого года. Поэтому Нарвское объединение квартирных товариществ, которым я руковожу с 2004 года, разработало новый типовой устав, который уже с этой недели начнет обсуждаться и приниматься в тех КТ, на обслуживание которых у нас заключен договор.
– Существует ли ограничение количества доверенностей на 1 человека на участие в общем собрании? Что об этом говорит новый закон? Как должна выглядеть доверенность и какие данные содержать? Нужно ли оформлять доверенность на супруга, не являющегося собственником, но проживающего в этом же КТ?
– Прямого ограничения на количество доверенностей у одного участника собрания в законе нет. Это право ЗоКС и КТ (§ 22, часть 5) отнес к уставам товариществ; в типовом уставе нашего Объединения мы предложили – не более 5 доверенностей. Форма «документа, подтверждающего право представительства» (цитата из закона), естественно, нормативно не предусмотрена; другими словами, это может быть даже и не доверенность. Главное – чтобы в письменной форме было точно указано доверенное лицо, ясно выражена воля представляемого на участие в конкретном общем собрании (или на некий срок), дата выдачи документа.
Что касается супруга, не являющегося собственником (сособственником) квартиры, то доверенность на другого супруга, конечно же, нужна.
Сложнее ситуация, когда у супругов имеется в доме товарищества общая квартирная собственность: формально говоря, они оба – квартирособственники и как будто бы оба имеют право участвовать в общем собрании. А ведь сособственников, кстати, может быть и трое, и четверо… Исходя из главного законодательного правила о том, что каждая квартирная собственность на общем собрании дает только 1 голос (ЗоКС и КТ, § 22, часть 1), мы в Типовом уставе предусмотрели, чтобы в спорных случаях – предположим, на собрание пришли муж с женой, и каждый заявляет, что он в квартире «хозяин», – сособственники письменно договорились между собой, кого из них считать членом КТ. Это соглашение (форма его тоже имеется в нашем Объединении) направляется в правление, и до изменения данного «договора» вопросов обычно не возникает.
Если же споров нет, то любой из супругов, в чьей совместной собственности находится квартира, может приходить и участвовать в собрании без доверенности второго супруга (независимо от того, кто из них числится в Крепостной книге в качестве квартирособственника).
– Последний блок вопросов касается присутствующих на общем собрании КТ. Должны ли участники собрания предоставлять документ, удостоверяющий личность, при регистрации на общее собрание? Могут ли собственники проверить соответствие зарегистрированных на собрании людей и собравшихся до начала проведения собрания? Что делать при обнаружении подлога? В течение какого срока и где можно оспорить результаты голосования на собрании?
– Если личность члена КТ или его представителя по доверенности общеизвестна, то документ, удостоверяющий личность, представлять при регистрации участников не нужно. Но иногда на собрание приходят с доверенностями лица, не проживающие в данном доме и не являющиеся близкими родственниками доверителя; в этом случае наш Типовой устав требует, чтобы доверенность была нотариальная, и тогда личность представителя легко установить.
В случае обоснованного сомнения в том, что имеется явное несоответствие между количеством зарегистрированных, включая доверенности, и числом тех лиц, кто присутствует на собрании, любой участник общего собрания может поставить вопрос о проверке этого сомнения. Если ведущий (председатель) собрания не соглашается провести проверку, то можно потребовать процедурного голосования данного предложения.
Закон установил новый срок представления требования о признании недействительным решения органа КТ (то есть, общего собрания, правления и др.). Он составляет 60 дней со дня принятия решения. Требование подается в неисковом порядке в судебный дом по месту нахождения КТ.
Наталья Соболева
