Начал с таллиннской «однушки» и стал владельцем многоквартирного доходного дома в Ида-Вирумаа

О том, как непросто сегодня выживать в Эстонии малому и среднему бизнесу, говорится и пишется очень много. Тем интереснее побеседовать с теми, кто при прочих равных условиях своими делами весьма доволен. Один из них – Елисей Локотар: родом из Кохтла-Ярве, учился в Дании, живет под Таллинном, ядро бизнеса – в Йыхви.

Мы познакомились с ним на бизнес-конференции, которая в начале сентября прошла на пароходе Caroline и организовала которую газета «Деловые ведомости».

– Елисей, сегодня вы были в числе почетных гостей, оказались участником панельной дискуссии, которому было что рассказать публике. А публика на корабле собралась довольно подготовленная – порядка семи десятков предпринимателей. Что же за особенный опыт у вас за плечами?

– С 2014 года я занимаюсь девелопментом и строительством. Начал в 2014 году в Таллинне с обустройства и сдачи в аренду маленьких квартир, постепенно увеличивал объем недвижимости. В 2019 году увидел определенный потенциал в Йыхви, полностью реализовал свой бизнес в Таллинне и перевел инвестиции в Ида-Вирумаа. Приобрел 5-этажное здание на 5,5 тысяч квадратных метров и постепенно начал его развивать. На сегодняшний день это 96 квартир, 12 из них сдаются в краткосрочную аренду, остальные – в долгосрочную.

– Какой образовательный и практический ресурс был у вас в 2014 году, который помог вам в этом «дерзком полете»? Ведь вы и сейчас довольно молоды…

– За спиной у меня было 5 лет учебы в датском университете – по образованию я экономист и специалист по управлению бизнесом. В 2014 году вернулся из Дании и стал ходить на различные семинары, встречи. Начал интересоваться недвижимостью, и именно – девелопментом. Затем пошел вперед маленькими шагами – начиная с первой квартиры на Маяка в 40 квадратов. Сегодня у меня в обслуживании 6 квартир в Таллинне и 3 объекта в Ида-Вирумаа с довольно большим оборотом.

– Но если лишь вчера вы были студентом, а затем проснулись вдруг предпринимателем, откуда должны были взяться финансы?

– Мне помогло то, что я люблю практическое обучение. Поэтому я начал с игры «Cashflow»(«Денежный поток» – ред.) Роберта Кийосаки. Тестировал в этой игре разные теории: брал кредит, покупал недвижимость и так далее. И потом, видя, как все это работает, стал применять в своей жизни.

– На эти «воплощенные игры» деньги давали папа-мама или была возможность брать кредиты или…?

– Брал кредиты и вкладывал в проекты свои, накопленные деньги – в Дании работал на шести работах, не вел разгульный образ жизни, хотя молодежных увеселений не избегал.

– Итак, начали с одной квартиры. В Таллинне для арендодателя это всегда беспроигрышный вариант? Или в ваших действиях было что-то особенное, что помогало оправдываться вашим расчетам?

– Ничего особенного. С моей нынешней женой мы взяли тогда под маленькую квартиру кредит. Купили за 45 тысяч евро, вложили 10 на дизайн и ремонт, которые выполнили своими руками. После этого ее рыночная стоимость возросла до 72 тысяч. Сделали рефинансирование: грубо говоря, продали друг другу эту квартиру, после чего взяли на нее кредит. В результате у нас образовалась разница 30 тысяч.

Другие купили бы на эти средства машину или какие-нибудь штучки-дрючки, айфоны, ноутбуки… Мы решили приобрести другую квартиру, также взяли кредит, сделали ремонт и нашу новую квартиру реализовали за 95 тысяч. И вот такими маленькими манипуляциями, где каждый наш шаг обновлялся, мы зарабатывали свой капитал. Потом в этой цепочке оказался и дом, который мы построили для себя.

Наш подход заключался в том, что мы не боялись брать кредиты, использовать «плечо», что в силу советского воспитания многие не приемлют («кредит – это плохо»). В капиталистическом обществе это рычаг, если ты используешь его для того, чтобы потихоньку продвигаться.

Плюс ко всему мы работали по найму – я, к примеру, в компании, которая занимается продажей инструментов. Кстати, в строительстве я начал разбираться именно здесь, до нее не знал, что такое перфоратор. То есть главное, чтобы в любой ситуации ты хотел учиться.

– Когда вы перестали работать по найму? И кто вы теперь – владелец доходной недвижимости, рантье?

– Теперь я предприниматель; полностью перешел в эту категорию лет шесть-семь назад. Помимо управления недвижимостью советую людям, куда инвестировать, делаю ремонты, оказываю посреднические услуги.

– Какие этапы на вашем предпринимательском пути вы считаете наиболее важными?

– Покупка недвижимости в Йыхви, поскольку это был большой риск. Но все сложилось в итоге благополучно, хотя привлекать средства пришлось даже через краундфандинговую платформу.

– Краундфандинг? Кому-то было интересно отдать свои деньги на чью-то недвижимость в далеком Йыхви?

– Среагировали на мое предложение 150-200 инвесторов – скинули мне по 100 евро. Я показывал этапы развития своего проекта и в результате собрал около 700 тысяч евро. А мои партнеры получили 10 процентов годовых.

– Были ли на вашем пути большие разочарования? Моменты, когда ваш бизнес крепко проседал?

– Я не принимаю какие-то сложности как разочарования. Сложностей было очень много, но, оглядываясь назад, я благодарен этому опыту. Поэтому сейчас удивить меня чем-то сложно. К примеру, забитый, бурлящий канализационный люк, – это просто вопрос, который нужно решать.

– Много ли у вас в Эстонии конкурентов, то есть людей, которые покупают многоквартирные дома?

– Да, очень много. Правда, кто-то идет на крупные риски, кто-то старается их избежать. Каждый принимает свою стратегию. Раньше, если я на семинарах интересовался вариантом инвестиций в Ида-Вирумаа, мне говорили, что это бред. А теперь, когда началось активное развитие Ида-Вирумаа, все чаще приходится слышать: «Ой, надо вкладываться». Я, слава Богу, увидел этот потенциал раньше и раньше зашел сюда.

– Какие проблемы из тех, что распространяются на всех представителей реального сектора Ида-Вирумаа, вы на сегодняшней панельной дискуссии поднимали?

– То, что нет экономической стабильности, а без нее очень трудно что-то планировать и реализовывать. Но наше правительство подкидывает каждый год, а то и каждый квартал, новые налоги. К примеру, раньше налог на краткосрочную аренду был 9 процентов, сейчас 13. Плюс, конечно, не самый позитивный информационный фон, когда людям раз за разом говорят, что завтра будет война.

Поэтому люди тревожатся и стараются не тратить деньги, в экономике, соответственно, нет движения.

Но все же я замечаю, что в августе-сентябре люди начали выдыхать и начинают выдвигаться в каких-то действиях на тот же самый рынок недвижимости.

– Почему вас как предпринимателя совсем не интересует Нарва?

– В любом бизнесе должен быть фокус. Поверьте, 5,5 тысяч квадратных метров и 250 человек арендаторов требуют к себе очень много внимания. У меня сейчас нет ресурсов, чтобы заняться нарвскими проектами основательно.

Кроме этого, я анализировал информационный и экономический фон в городе – по бюджетам, по инвестициям. Вложение денег должно быть связано с практическими позициями, а не с эмоциями. В моем окружении есть только ушедшие из Нарвы, предлагавшие здесь развлекательные услуги, люди.
Но Нарву все же будет понимать и действовать здесь эффективно местный человек, поскольку он знает нюансы. Так что нарвским предпринимателям я желаю успехов и призываю: действуйте! (Улыбается). Конкуренции с моей стороны не будет.

Фото: Татьяна Завьялова