Скоро начнется период подачи деклараций о доходах, и перед теми людьми, которые в прошлом году продали недвижимость, встанет вопрос: нужно ли декларировать сумму, полученную от продажи недвижимости, и платить с нее подоходный налог в размере 20%?
Фото: maksu ja tolliamet
В отношении продажи недвижимости основное освобождение от налогов действует в том случае, если человек продает свое место жительства. Однако зачастую люди забывают о том, что подобное освобождение от налогов можно использовать один раз в течение двух лет и только в том случае, если недвижимость (например, квартира) используется в качестве места жительства вплоть до ее продажи.
Поскольку продажа квартиры может затянуться, Налогово-таможенный департамент (НТД) руководствуется принципом, что квартира использовалась в качестве места жительства как минимум до начала процесса продажи. Однако, зачастую, пока ведется поиск покупателя, квартиры начинают сдавать в аренду. В таком случае возможность использовать освобождение от налогов сразу же пропадает, и возникает необходимость заплатить подоходный налог с дохода, полученного от продажи квартиры. Таким образом, если вы использовали недвижимость в качестве своего места жительства и хотите продать ее без обложения налогом, вы не должны сдавать ее в аренду ни на один месяц до продажи.
Например, Пилле продала свою квартиру и использовала освобождение от налога по причине продажи места жительства. Затем она купила квартиру за 80 000 евро, взяв в банке жилищный кредит. В новой квартире прожила один год и поняла, что это ей не подходит. Пилле продала квартиру за 90 000 евро. Таким образом, она получила доход в размере 10 000 евро, который она должна задекларировать в декларации о доходах физического лица. У Пилле не было возможности второй раз использовать освобождение от налога по причине продажи места жительства, т. к. с момента продажи прежнего жилья прошло менее двух лет.
Если продали дачу
Помимо места жительства освобождение от налога также действует в отношении продажи дачи или садового домика, однако лишь при условии, что недвижимость находилась в собственности продавца более двух лет и размер недвижимости не превышает 0,25 гектаров. Также немаловажна цель использования дачи или садового домика: например, согласно судебной практике дача должна использоваться в качестве дачи (а не для постоянного проживания).
Получено в наследство
Имущество, полученное в наследство или в качестве подарка, будь то квартира, дом или земля, не подлежит налогообложению. Тем не менее необходимо заплатить подоходный налог в случае перепродажи такого имущества, за исключением случаев, когда полученная в наследство или в подарок недвижимость используется в качестве места жительства до момента продажи. В отношении подарков следует учитывать, что в ходе дальнейшей сделки стоимость приобретения для лица, получившего подарок, составляет 0 евро.
Например, Мари продала квартиру, полученную в подарок от тетушки, и получила 70 000 евро. У нотариуса она заплатила за оформление сделки 100 евро. Поскольку сама Мари не использовала квартиру в качестве места жительства, освобождение от налогов в отношении данной продажи не действует. Таким образом, в декларации о доходах физического лица она должна задекларировать свой доход в сумме: 70 000 – 100 = 69 900 евро и заплатить с него подоходный налог.
Купил, отремонтировал, продал
Проще говоря, стоимость приобретения – это стоимость покупки объекта недвижимости вместе с расходами, которые необходимо оплатить для усовершенствования недвижимости. Стоимость приобретения включает в себя расходы на реновирование жилья и сооружение пристройки. В стоимость приобретения не входят общие расходы, связанные с администрированием недвижимости, например, на покраску стен, наклеивание обоев, административные расходы, коммунальные расходы, счета за электричество и т. д. Подоходным налогом облагается разница между стоимостью продажи и стоимостью приобретения, из которой вычитаются непосредственно связанные с продажей расходы, например, расходы на сделку у нотариуса.
Иногда люди ошибочно думают, что если продаваемая недвижимость была куплена при помощи банковского кредита и сам продавец реально не получил на свой банковский счет денег после сделки продажи, то облагаемая налогом прибыль не образуется. Это не так. Прибыль возникает, если стоимость продажи превышает стоимость покупки. Но только если невозможно применить освобождение от налога, налогообложению подлежит вся полученная прибыль, независимо от того обстоятельства, на что она была потрачена, будь то погашение жилищного кредита банку или покрытие других текущих расходов. Тот факт, что недвижимость приобретается из собственных средств, за счет взятого у друга или полученного в банке кредита, в данный момент роли не играет.
Например, Пеэтер, имея дом, купил квартиру в плохом состоянии с целью привести ее в порядок и перепродать по выгодной цене. Покупная цена квартиры составила 50 000 евро, на ремонт квартиры было потрачено 25 000 евро. Пеэтер сохранил все документы (счета, квитанции, выписку со счета), связанные с ремонтом квартиры. Для продажи он также нанял маклера, услуги которого составили 3000 евро. Квартиру продал за 110 000 евро, плата за нотариальные услуги – 300 евро. Пеэтер не смог использовать освобождение от налога, т.к. он не использовал квартиру в качестве места жительства. Следовательно, он должен задекларировать полученный доход в декларации о доходах физического лица и заплатить подоходный налог. Декларированию подлежит доход, полученный от продажи квартиры: 110 000 – 50 000 – 25 000 – 3 000 – 300= 31 700 евро.
Очень важно сохранить все документы, которые подтверждают, сколько денег было потрачено на ремонт. Если бы у Пеэтера не сохранились счета и квитанции, он бы не смог списать с покупной стоимости квартиры 25 000 евро, потраченные на ремонт.
Предварительно заполнены
Подавая декларацию о доходах физического лица, вы можете заметить, что некоторые поля уже были предварительно заполнены данными, которые, по мнению НТД, относятся к продаже недвижимости. Если в декларацию попали данные о недвижимости, с продажи которой налоги платить не нужно – человек сам должен их изменить и привести в порядок. Если же в декларации отсутствуют данные о недвижимости, с продажи которой необходимо было уплатить налоги – нужно самостоятельно эти данные в декларацию внести.
Эркки Паулус,
НТД
