Юристам Eesti Õigusbüroo приходится часто консультировать членов квартирных товариществ. Юрист Мерике Роозилехт сделала обзор главных проблем, существующих в квартирных товариществах, и представила список того, что надо знать квартирным собственникам в первую очередь. В чём состоят главные проблемы товариществ? Как они влияют на жизнь и быт своих членов?
В Нарве в июне средняя стоимость квадратного метра жилья составила 461 евро за квадратный метр. Фото: Ирина Токарева
В квартирных товариществах возникают споры в связи с управлением находящихся в долевой собственности совместных вещей. В качестве одной из специфических форм долевой и совместной собственности существует квартирная собственность, правовые нормы относительно которой прописаны в Законе о квартирной собственности и квартирных товариществах, действующем с 1 января 2018 года. Этот закон регулирует также отношения собственности между проживающими в жилых домах собственниками квартир. На этой почве возникают споры в связи с управлением совместными вещами.
Если в КТ не умеют разделять ответственность товарищества и собственников, это выливается в губительные последствия.
О каких правах должен знать член КТ?
– На общем собрании квартирных собственников можно поставить на голосование и принять решения только по тем вопросам, которые указаны в повестке дня. Если в повестке дня стоит изменение устава, утверждение хозяйственного плана или годового отчёта, то перед тем, как вынести вопрос на голосование, квартирный собственник должен ознакомиться с соответствующими материалами. Таковые необходимо послать на адрес электронной почты собственника квартиры, а при его (адреса) отсутствии следует указать порядок ознакомления с документами в объявлении об общем собрании;
– Квартирным товариществом может руководить и представлять управляющий (фирма по обслуживанию недвижимости) или правление. Если управляющий причинил ущерб в результате нарушения своих обязанностей, и товарищество не может удовлетворить свои требования за счёт управляющего, то отвечает также то лицо, которое являлось членом правления во время нанесения ущерба. Срок давности по требованиям составляет 5 лет;
– Решение общего собрания можно оспорить в течение 60 дней со дня принятия решения;
– Несение расходов, необходимых для сохранения предмета, который находится в долевой собственности, может происходить только на основании действующего хозяйственного плана, утверждённого большинством голосов общего собрания квартирных собственников. Если к началу хозяйственного года нет утверждённого плана деятельности, старый хозяйственный план продолжает действовать до утверждения нового плана;
– При просрочке уплаты хозяйственных расходов КТ может потребовать пеню в размере, предусмотренном обязательственно-правовым законом. Сейчас она составляет 0,02% в день (вместо прежних 0,07%, действует с 1.01.2018);
– При отчуждении квартирной собственности ответственность нового собственника за неуплаченные прежним собственником хозяйственные расходы и коммунальные платежи ограничена стоимостью квартиры (так, если квартира приобретена на аукционе по цене 2500 евро и долг прежнего собственника составляет 7500 евро, то с нового собственника нельзя востребовать в счёт задолженности сумму, превышающую 2500 евро);
– Несущие конструкции дома, крыши, перекрытия, наружные окна, центральное отопление, подъезды, участок земли под домом находятся в долевой собственности всех квартирных собственников и принадлежат всем им согласно размеру общей площади их квартир;
– Согласно Ст.32 Закона о квартирной собственности и квартирных товариществах общее собрание может ходатайствовать об отчуждении квартирной собственности на аукционе, если собственник неоднократно не выполнял свою обязанность (напр. в течение 6 месяцев просрочил уплату хозяйственных расходов свыше 3 месяцев; своей деятельностью значительно мешает другим квартирным собственникам реализовать их право собственности на квартиру);
– В сферу ответственности управляющего домом или управляющей фирмы может, в числе прочего, входить его бездеятельность, в т.ч. невыполнение контроля исправности технических систем или организации ремонтных работ (позиция Государственного суда в гражданском деле nr 3-2-1-.6-17, п.11 резолюции);
– Если КТ или квартирный собственник не определили, в каком порядке считаются поступившими платежи, то в первую очередь считаются выполненными: обязанность, которая стала востребованной (задолженность), затем пени и, наконец, основное обязательство (коммунальные услуги, подлежащие уплате по счёту текущего месяца и т.п.), исходя из ч.6 ст.88 Обязательственно-правового закона (решение Государственного суда в гражданском деле nr 3-2-1-174-11 п. 12);
– Если, возникнет ущерб здоровья для третьего лица по причине необеспечения профилактики обледенения на территории КТ, то за этот ущерб отвечают все квартирные собственники солидарно (в таком случае, иск можно выставить против всех собственников квартир, а не против квартирного товарищества);
– Если жилой дом (в котором есть товарищество) реконструирован с несоблюдением строительных требований (отсутствует строительный проект или разрешение/извещение на строительство), то можно сделать предписание с целью приведения строительства в соответствие с требованиями и применить принудительные деньги в отношении всех квартирных собственников, а не квартирного товарищества);
– Если происходит отчуждение идеальной доли (напр., отчуждение мансардного этажа) и строительная реорганизация предмета долевой собственности (перестройка квартир мансардного этажа), то на это необходимо нотариально заверенное согласие всех квартирных собственников.
Несколько примеров из юридической практики:
1. Член правления, чьи полномочия закончились, единолично решил изменить целевое назначение сарая и террасы, находящихся во владении всех квартирных собственников, и заказал строительный проект для создания коммерческих площадей, заранее не известив об этом соседей. Он не учел, что для отчуждения идеальной доли необходимо нотариальное согласие всех квартирных собственников;
2. В другом КТ управляющий в первую очередь зачёл поступление пени, в силу чего задолженность одного из собственников не стала меньше. Квартирный собственник и КТ не установили, в каком порядке платежи считаются поступившими;
3. КТ сделало предписание одному из собственников восстановить когда-то разрушенный фундамент дымовой трубы. На самом деле ни нынешний, ни прежний собственник не могут отвечать за когда-то сделанную перестройку, и такие необходимые работы по реконструкции нужно проводить за счёт всех квартирных собственников;
4. На выставленных собственникам счетах ставка пени не соответствует закону, вступившему в силу 1 января 2018 года;
5. Планы хозяйственной деятельности либо отсутствуют, либо не утверждены общим собранием квартирных собственников;
6. Член КТ единолично, не имея на то полномочий, решил выполнить проектные работы для жилого дома и взял на товарищество обязательства, в отношении которых отсутствуют соответствующие решения общего собрания;
7. Годовые отчёты представлены без решения общего собрания и мнения ревизионной комиссии.
Eesti Õigusbüroo
Читайте также:
Что делать, если товарищество отказывается делать необходимые ремонты?
План хозяйственной деятельности в КТ: зачем нужен и каким должен быть
