Организация ремонтов и содержания жилого дома в порядке, обеспечение квартирособственников коммунальными услугами – это обязанность квартирного товарищества. Квартирособственники, со своей стороны, обязаны возместить товариществу все понесённые на долевую собственность расходы. Обязательства сторон и порядок распределения хозяйственных расходов регулирует Закон о квартирной собственности и квартирном товариществе (далее ЗксКТ), который требует от товарищества составлять годовой план хозяйственной деятельности или, как его называют некоторые, программу, что не меняет сути вопроса.
Без плана нельзя
Квартирное товарищество не может без утверждённого общим собранием КТ плана хозяйственной деятельности: а) востребовать периодические авансовые платежи с собственников квартир; б) взыскать в полном объёме задолженность в исполнительном производстве или получить часть долга при продаже ипотечной квартиры. Созданные в 2018 году новые товарищества также не смогут реализовать своё залоговое право при взыскании долга. ЗксКТ устанавливает, что собственники квартир делают авансовые платежи на основании хозяйственного плана. Следовательно, без утверждённого плана КТ не может востребовать от собственников платежи за обслуживание, управление и ремонт. Выставление счетов не доказывает сумму долга. Также если квартира должника продаётся в исполнительном производстве по заявлению товарищества или другого кредитора, то, чтобы не потерять сумму начисленных квартире платежей до момента продажи квартиры на торгах, КТ должно представить исполнителю действующий план хозяйственной деятельности (часть 44 статьи 23 Кодекса исполнительного производства).
Содержание плана деятельности
Содержание плана хозяйственной деятельности установлено в статье 41 ЗксКТ, следовательно, обязательной частью плана является обзор состояния предмета долевой собственности. На деле же происходит так, что правление вообще не даёт обзор состояния дома, не указывает в плане список работ и их стоимость. Некомпетентные в вопросах строительства правления часто придумывают работы, вводя собственников в ненужные расходы. Для качественного обслуживания дома нужно заказывать у специалистов строительную оценку всех конструкций и технических систем здания или строительную экспертизу. Эксперты подскажут квартирособственникам, какие работы по содержанию дома в порядке приоритетов, какова их примерная стоимость. На основании оценки экспертов и нужно планировать ремонтные работы и их стоимость.
Обязательной частью плана хозяйственной деятельности является финансовый расчёт предполагаемых доходов и расходов квартирного товарищества, который состоит в расчёте платежей квартирособственников на обслуживание, взносов в ремонтный фонд и прогнозируемой стоимости теплоэнергии, воды, канализации, электричества и других коммунальных услуг.
Марина Сухнёва, юрист KETA ÕIGUSBÜROO OÜ, магистр права
Каково распределение расходов КТ между квартирособственниками? Общее правило распределения расходов товарищества, установленное в законе – пропорциональное, то есть по размеру долей в долевой собственности. Правильные размеры долей квартирной собственности указаны только в крепостной книге. Каждый собственник может взять бесплатную выписку по своей квартире на сайте https://uuskinnistusraamat.rik.ee/. Если товарищество хочет установить отличающийся от закона порядок распределения расходов, то оно должно внести свою методику распределения расходов в устав и зарегистрировать его в регистре квартирных товариществ.
Как утверждать хозяйственный план
Теперь хозяйственный план на следующий год, например, на 2020 год, можно утверждать уже в ноябре-декабре 2019 года. Товарищество должно отослать проект плана тем квартирособственникам, которые сообщили правлению адрес электронной почты. Также в приглашении на собрание указывается порядок, где и как могут ознакомиться с планом хозяйственной деятельности те, у кого нет адреса электронной почты.
Для принятия решений по вопросам обычного управления достаточно большинства голосов «за» от количества голосов присутствующих на собрании членов товарищества. Но если принимается решение о работе по модернизации или взятии займа, размер которого превышает сумму хозяйственных расходов товарищества за предыдущий хозяйственный год, то для принятия решения нужно квалифицированное большинство голосов. Это значит, что «за» решение должно быть отдано более половины голосов от голосов всех квартирособственников, которым принадлежит более половины долей в долевой собственности.
Те товарищества, в которых за принятие плана хозяйственной деятельности принято голосовать «разом», а не за каждый вид тарифа отдельно, делают большую ошибку. В случае взыскания долгов в суде они не смогут доказать, как голосовали за размер отдельных видов платежей. Тарифы ремонтного фонда, перечень работ и их стоимость нужно указывать не только в плане, но и в протоколе общего собрания. Нужно также указывать ценовой диапазон стоимости работ, в пределах которого разрешается действовать правлению.
Размер вознаграждения председателя правления всегда ставится на отдельное голосование. Ограничение размера вознаграждения установлено в ч. 2 ст. 28¹ Закона о некоммерческих объединениях: общее собрание должно обеспечить, чтобы общая сумма выплачиваемых члену правления выплат находилась в разумном соответствии с задачами члена правления и экономическим состоянием товарищества.
Марина СУХНЁВА, магистр права, Keta Õigusbüroo OÜ
(из книги Марины Сухнёвой «100 вопросов о квартирном товариществе» http://www.marinasuhnjova.com/)
Читайте также:
