Согласно новому Закону о квартирной собственности и квартирных товариществах, вступившего в силу с 1 января 2018 года, изменился порядок участия КТ в исполнительном производстве, и при покупке квартиры на аукционе долги прежнего квартирособственника не переходят к новому собственнику.
Покупка квартиры на аукционе теперь становится более выгодным делом. Иллюстративное фото
Пояснения об изменениях в законе дает нарвский судебный исполнитель Татьяна Афанасьева.
– Если раньше КТ просто сообщало судебному исполнителю (и могло это делать даже в свободной форме) о том, какой долг есть у квартиры, и этот долг переходил покупателю, когда он покупал ее на торгах, то с нового года положение дел изменилось. Долг перед КТ покупателю не переходит, если квартира продается на торгах судебным исполнителем или банкротным управляющим.
– Давайте сразу заострим внимание читателей: ключевая фраза нового положения – «при покупке на торгах», так? А если квартира покупается иначе?
– Если квартира с долгами приобретается при обычной гражданской торговой сделке, то в таком случае долг к покупателю переходит. И, как правило, стороны гасят этот долг из стоимости купли-продажи. Это уже их личные договоренности. Если же на торгах — то долг никоим образом не переходит к покупателю. Также очень важно знать, что с нового года у КТ есть залоговое право.
– Для чего оно появилось?
– Это сделано для того, чтобы при продаже квартиры, отягощенной долгами, обеспечить интересы КТ. Итак, судебный исполнитель продал квартиру и начинает «делить» деньги…
– … и в очередь выстроились люди, банки, само КТ, другие взыскатели…
– Да, так вот теперь по новому закону КТ стоит первым в этой очереди и получит свое требование первым.
– Раньше такого не было?
Раньше было так: квартира продавалась, долг переходил к покупателю, и КТ должно было выстраивать отношения с новым квартирособственником по взысканию этого долга. Теперь же КТ может получить деньги в момент продажи квартиры. Единственное, что размер этих получаемых товариществом денег ограничен. Если квартира не обременена ипотекой в пользу банка, то можно получить долг в сумме, равной одному финансовому году расходов по этой квартире. Если же квартира обременена ипотекой, то можно получить только 5% от стоимости купли-продажи. То есть, фактически эти деньги идут на погашение текущего требования, которое есть у КТ к собственнику.
Татьяна Афанасьева: КТ гарантированно получает теперь хоть какие-то деньги. Архив Т.Афанасьевой
– КТ в таком случае взыскивает долг с бывшего собственника или с нового?
– С бывшего собственника. Теперь поговорим о документах. Раньше КТ просто сообщало судебному исполнителю о долге. И это можно было делать в простой письменной форме. С нового года, с введения нового Закона о квартирной собственности и КТ, квартирное товарищество присоединяется к исполнительному производству, то есть становится активным участником исполнительного производства в качестве взыскателя. Для этого КТ должно предоставить правильно оформленные документы в порядке, предусмотренном Кодексом об исполнительном производстве.
– Что это за документы?
– Это должна быть справка, которая содержит требования за период три месяца до момента установления запрета на распоряжение на эту квартиру и до окончания торгов. (Например, если в мае 2018 установили запрет, то в справке будут сведения по долгу за февраль 2018 – апрель 2018 и далее до дня торгов). Как раз этот период и будет у нас покрываться в момент «раздела» денег. Справку должны подтверждать документы: это могут быть выписки из бухгалтерской программы или копии квитков, которые предоставляются квартирособственнику для оплаты. Также предоставляется план хозяйственной деятельности, исходя из которого можно рассчитать размер залогового права. Все эти документы являются теперь исполнительными документами по Кодексу об исполнительном производстве. Единственная оговорка — эти документы не позволяют начать самостоятельное исполнительное производство.
– А если есть долг, который не покрыт этим периодом?
– Если есть долг, который не покрыт этим периодом, не вошел в справку (предположим, как мы привели пример выше, в мае 2018 установили запрет, в справке сведения по долгу февраль – апрель 2018 и далее до дня торгов, но на квартире есть долг за январь 2018 г. и даже ранее), то в таком случае КТ должно само обратиться в суд, получить решение суда и это решение подать на исполнение судебному исполнителю, чтобы взыскать долг, который был не охвачен в момент продажи справкой.
– Поясните, пожалуйста.
– То есть, если в отношении данной квартиры не ведется исполнительное производство, а долги за квартиру есть, то, чтобы начать самостоятельное исполнительное производство, КТ обязано обратиться в суд, получить исполнительный документ и решение суда подать на исполнение к судебному исполнителю. Если же исполнительное производство в отношении данной квартиры уже ведется, КТ не надо обращаться в суд. Новый закон как раз и упростил порядок присоединения КТ к исполнительному производству. КТ просто составляет справку, прикладывает к ней подтверждающие документы и план хозяйственной деятельности и предоставляет их судебному исполнителю по его запросу.
– Татьяна, давайте подведем итог. Понятно, что новый закон однозначно приносит выгоду частному лицу — можно купить квартиру без долгов. А в чем все-таки принципиальные выгоды для КТ?
– Во-первых, упрощен порядок присоединения КТ к исполнительному производству. А значит, не надо проходить стадию судебного производства. Во-вторых, КТ гарантированно получает хоть какие-то деньги. Равные, например, долгу за один год. И КТ может получить деньги сразу от судебного исполнителя в момент продажи квартиры. И даже, если, например, продажа квартиры не была связана с долгом именно квартирному товариществу, а продается квартира из-за долгов, предположим, банку, но и в этом случае первый, кто получает деньги от продажи, это КТ. Ну, и наконец, КТ приобретает нового жильца, не обремененного долгом. А значит, есть надежда, что он будет исправно платить за квартиру, у него не будет проблем.
Таким образом законодатель попробовал расшевелить немного застоявшийся рынок жилья, когда у нас были квартиры с долгами квартирным товариществам, и покупатели были не заинтересованы покупать эти вроде бы дешевые квартиры, на которых, однако, лежит большая ответственность перед КТ по уплате долгов прежних хозяев. То есть складывалась ситуация, при которой у КТ не было ни денег, ни нового собственника. Теперь же КТ получает возможность хотя бы частично закрыть свои финансовые требования плюс получить нового квартирособственника, у которого с самого начала нет долга.
Светлана Зайцева
