Рынок недвижимости в Нарве живёт по своим законам. На нем сейчас много предложений, мало жизни и всё меньше иллюзий. Одни продавцы снижают цены, другие терпеливо ждут покупателя, а третьи – просто уходят с рынка. На фоне десятков пустующих квартир и сотен объявлений всё труднее понять, где заканчивается стагнация и начинается новое равновесие.
Маклер Сергей Горлач, много лет работающий с нарвскими объектами, видит ситуацию без прикрас:
«На сегодняшний день предложений о продаже и аренде очень много. И это не та ситуация, когда изобилие радует. Люди теряются – слишком много квартир, похожих друг на друга, и слишком мало тех, которые действительно готовы к заселению».
Главная особенность нарвского рынка – огромная доля квартир без ремонта. По словам Горлача, это уже не просто тенденция, а системная проблема.
«Я недавно сравнивал ситуацию с Пярну. Там квартиры даже в старом фонде в приличном состоянии. Без ремонта – может быть процентов двадцать. У нас наоборот: восемьдесят процентов требуют капитальных вложений. И покупатели, даже если готовы тратить, не знают, за что именно платят».
Такое соотношение приводит к естественному отбору: хорошие квартиры уходят быстро, а остальные висят месяцами, создавая иллюзию богатого выбора.
Отопление как фактор давления
К зиме рынок окончательно «остывает». По словам директора Laguna Kinnisvara Ирене Рожиновой, высокие счета за отопление – главная причина, почему владельцы стараются избавиться от пустующего жилья к началу зимы.
«После сезонного всплеска в июле-августе, когда появляются новые арендаторы – студенты, педагоги, спрос на съемные квартиры снова упал. Никому не улыбается «тянуть» счета за отопление в пустующем жилье. Владельцы стараются найти хоть кого-то, кто поможет им протянуть до весны», – говорит Рожинова.
«Многие держали квартиры как запасной вариант для детей или внуков, кто-то как инвестицию. После скачка цен на тепло люди решили: хватит ждать. Кто продавал, старается хотя бы найти арендатора. Кто придерживал, выставил на продажу. Но для того, чтобы продать, надо найти покупателя, а спрос невысок», – объясняет Горлач.
В городе всё же формируется новая логика спроса, где ценится качество, энергоэффективность и удобное местоположение, а не только низкая цена.
Влияние высоких цен на отопление видно невооруженным взглядом по имеющимся объявлениям. Продавцы и арендодатели уже начали снижать цены, а покупатели ждут дальнейших уступок.
«Сейчас удачное время, чтобы торговаться, зимние высокие счета уже не за горами, а предложений очень много. У покупателя или арендатора всегда есть возможность пойти и посмотреть следующую квартиру, может быть, там хозяин будет более сговорчивым», – подмечает Рожинова.
«Мы догоняем Кохтла-Ярве»
Горлач считает, что цены на жилье в Нарве за два года просели на треть.
«В 2021 году двухкомнатная «хрущёвка» без ремонта стоила 15 тысяч евро. Сегодня за неё дают девять–десять. Провал очевиден. Мы фактически догоняем Кохтла-Ярве», – говорит Горлач.
Он напоминает, что Кохтла-Ярве прошел этот путь раньше:
– Там спад начался ещё лет десять назад, когда промышленность сокращалась и люди уезжали. Нарва тогда держалась за счёт границы – кто-то жил здесь, работал или торговал с Россией. Теперь граница закрыта, и рынок догоняет соседей по тем же причинам, но с опозданием на десятилетие.
Муниципальные квартиры давят на низ рынка
К числу факторов, усиливающих спад, Горлач относит активные продажи муниципальных квартир. Город выставляет на аукционы десятки освободившихся объектов – часто без ремонта и по символическим ценам.
«Если раньше такие аукционы проходили пару раз в год, то теперь регулярно. В сентябре, например, продавалась «однушка» площадью 22 метра за стартовые 3900 евро. Это начальная цена, но она задаёт тон. Остальные продавцы вынуждены на неё равняться».
Эти аукционы психологически давят на рынок, особенно в нижнем сегменте. Покупатели, видя цифры на муниципальных аукционах, не готовы платить больше за аналогичные квартиры у частных владельцев.
Сектор аренды в Нарве тоже разделён надвое. Есть массовый сегмент, где арендаторы – местные жители, и нишевый, ориентированный на приезжих специалистов.
«Для местных цены скромные: «однушки» сдаются по 170-280 евро в месяц. А вот для иностранцев, которых размещают компании или организации, есть другой рынок – квартиры более высокого класса, сдаются через агентства и платформы вроде Booking. Там аренда 1-комнатной квартиры может доходить до 800–900 евро. Это два параллельных мира, между которыми почти нет пересечений», – рассказывает Горлач.
В последние месяцы наблюдается небольшое оживление именно в этом «втором» сегменте: приезжие инженеры, строители, специалисты по запуску новых производств создают спрос на комфортное жилье с ремонтом. Но в общей картине это всё ещё исключение, а не правило.
При этом «двушки» в большинстве своем сдаются дешевле однокомнатных, отмечает Ирене Рожинова. «Дело здесь в тех же коммунальных счетах – больше метров, выше счета зимой». Разница здесь может составлять сотню или полторы.
Демографический фон и «естественный» избыток
К структурным причинам стагнации маклеры относят демографию.
«Пик прироста населения Нарвы пришёлся на 70-е годы прошлого века. Люди, приехавшие тогда, сегодня стареют и, к сожалению, умирают. Их квартиры возвращаются на рынок – через наследников или муниципалитет. В результате появляется всё больше старого жилья без ремонта и без спроса на него», – говорит Сергей Горлач.
По данным города, муниципальный фонд превышает тысячу квартир (по данным Linnaelamu – 1070 на конец 2024 года), и его постепенное высвобождение создаёт дополнительный избыток, особенно в панельных домах 1960-х–1970-х годов постройки. Ситуация усугубляется тем, что часть молодежи покидает Нарву ради работы в Таллинне и Тарту, не возвращаясь в родной город.
Не всё так плохо: качественное жильё держится
Несмотря на общую вялость рынок не замер. Сделки происходят, просто стали медленнее.
«Катастрофы нет, – подчеркивает Горлач. – Люди покупают, но выбирают дольше и осторожнее. Хорошая квартира – трехкомнатная с ремонтом, нормальной планировкой – своего покупателя найдет. Просто таких квартир мало»…
Он отмечает, что цены на качественное жилье остаются относительно стабильными: владельцы не спешат снижать их, понимая, что предложений подобного уровня немного.
Скрытый потенциал и новые игроки
В Нарве всё чаще появляются новые группы покупателей. Это специалисты, приехавшие на работу в промышленный сектор – например, на завод Neo Performance Materials, открывшийся осенью 2025 года. Для них важны не столько квадратные метры, сколько комфорт и современные коммуникации.
«Если бы появилось больше новых домов или капитально обновленных проектов, рынок стал бы здоровее. Сейчас всё держится на энтузиазме отдельных собственников, которые делают ремонт и сдают жилье иностранцам», – считает Горлач.
Такие тенденции показывают: в городе всё же формируется новая логика спроса, где ценится качество, энергоэффективность и удобное местоположение, а не только низкая цена.
Время осторожных решений
Рынок недвижимости в Нарве сегодня похож на сложный пазл: слишком много старых деталей и слишком мало новых. Цены перестали быть ориентиром, а простое соотношение «дёшево – значит выгодно» больше не работает.
Покупатели выбирают не по квадратным метрам, а по стоимости содержания и готовности к жизни. Продавцы учатся терпению и гибкости. Агентства и маклеры адаптируются к новым реалиям, где каждая сделка требует индивидуального подхода и долгих переговоров.
«Клиента надо сначала понять, будь то покупатель или продавец, а потом уже начинать работать с ним максимально персонально. Рынок не мертв, но сильно меняет свое лицо», – резюмирует Ирене Рожинова.
